안녕하세요. 윤유호 변호사입니다.

오늘은 제가 사건을 담당하여 승소 판결을 받은 사건 중에서 "담보가등기의 피담보채권을 입증한 사례"를 소개하도록 하겠습니다.

​[ 사실관계 ]

​ A 토지에 관하여 1995. 5. 26. 부동산 소유권이전등기에 관한 특별 조치법에 따라 원고 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌다.
그 후 1995. 6. 7. 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전 청구권 가등기가 피고(의뢰인) 갑 명의로 마쳐졌다.
그로부터 11년이 지난 2006. 7. 13. 피고 갑에서 피고 을에게로 1995. 6. 7. 양도를 원인으로 하는 소유권이전
청구권 일부 이전의 가등기에 기한 부기등기가 마쳐졌다.

[원고의 주장]

​1. 원고는 피고 갑에게 이 사건 토지를 처분해 줄 것을 부탁하면서 인감도장과 인감증명을 맡겼는데
피고 갑이 임의로 가등기를 마친 것으로 가등기는 원이 무효로 말소되어야 한다.

​2. 위 가등기가 매매예약을 원인으로 한 가등기라면 제척기간인 10년이 지나 매매예약완결권이 소멸했고,
담보가등기라도 피담보채권의 소멸시효가 완성되어 가등기가 말소되어야 한다.

[피고(의뢰인)의 주장]

​원고는 피고 갑이 이 사건 토지를 농지로 개량하는 공사비를 부담하고, 이장인 피고 을의 도움을 얻어
특별 조치법에 따라 소유권을 취득하였으므로 향후 이 사건 토지를 팔아 매매 대금을 나누기로 하고
이를 담보하기 위해 가등기 및 가등기 일부 이전의 부기등기를 마친 것이다.

[쟁점]

​1. 이 사건 가등기가 청구권 보전의 가등기인지, 담보가등기인지

2. 제적 기간이 적용될 것인지, 소멸시효가 적용될 것인지

3. 담보가등기일 경우 피담보채권 존재 입증책임

4. 소멸시효가 적용될 경우 소멸시효가 완성되었는지

[판결에 대한 의견]

​이 사건은 의뢰인인 피고들에게 보상에 대한 약정서가 없는 사안이었고, 청구권 보전의 가등기로 볼 경우
매매예약완결권의 제척기간이 이미 돈과 하였으므로 패소 위험성도 있는 사건이었으며,
담보가등기로 보더라도 피담보채권의 소멸시효가 완성되었다고 볼 여지도 있었습니다.

​그리하여 사실관계를 면밀히 파악하여 이 사건 가등기가 피담보채권이 존재하는 담보가등기 ->
피담보채권은 정지조건부 권리로 아직 소멸시효의 기산점이 도래하지 않았다는 논리 구성을 하였던 것입니다.

판례는 근저당권 설정 등기나 담보가등기의 경우 그 후 정력이 피담보채권의 존재에까지 미치지 않기 때문에 피고들이 입증을 해야 합니다
(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다 72070).

그렇기 때문에 처분문서가 없는 이 사건에서는 무엇보다도 특조법에 따라 이 사건 가등기가 경료된 경위,
그 이후의 정황에 대해 준비서면에 설득력 있게 자세히 서술하였고(이 부분이 변호사가 해야 할 일입니다),

다행히 재판부에서 저희 쪽에 주장을 받아들여 이 사건 가등기가 담보가등기이고, 피담보채권이 존재하며,
그 피담보채권은 보상금 채권으로 이 사건 토지의 매매를 정지조건부로 하는 채권이라고 판단을 해 주셨습니다.