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법무법인로블 작성일23-07-04본문
[요약 사실관계]
갑(의뢰인, 피고)은 자기 소유의 A 토지와 B 공장을 을(매수인, 원고)에게 65억 원에 매도하였는데.
계약금 7억, 중도금 33억, 잔금 25억 원이었습니다.
그런데 원고는 계약 당일 7억 원의 계약금을 지급하였으나, 중도금 지급기일에 중도금 중 3억 원만 송금하고
나머지 30억 원은 지급하지 않았습니다.
피고가 지급 독촉을 하자 그때부터 원고는 피고가 A 공장과 B 공장을 담보로 대출을 받는데 협조하기로 했으니 담보대출을 받아
30억 원을 지급하겠다면 중도금 지급을 거절하였습니다. 이러한 상황에서 의뢰인 피고는 계약을 해제하고 싶다고 사건을 의뢰하였습니다.
[소 제기까지의 경위]
우선, 계약서를 확인하였더니 매도인인 피고가 대출에 협조한다는 특약사항은 없었습니다.
따라서 잔금 지급기일이 도래하기 전에 상당한 기간을 정하여 중도금 지급채무의 이행을 최고하고
그 기한이 돈과 하면 계약을 해제한다는 내용으로 내용증명을 발송하였습니다.
잔금 지급기일이 도래하면 피고의 소유권이전등기 의무와 원고의 중도금 지급의무 및 그 지연이자,
잔금 지급의무는 동시해 관계가 되므로 계약을 해제하고자 하는 피고로서는 이행제공을 해야 하는 번거로움이 생기기 때문입니다.
내용 증명은 원고에게 도달하였고, 잔금 지급기일이 지나자 원고는 피고를 상대로 A 토지와 B 공장의 소유권이전을 구하는 소송을 제기하였습니다.
이에 피고는 원고의 중도금 지급채무 불이행으로 계약이 해제되었고,
손해배상액의 예정에 따라 계약금 상대액인 7억 원의 청구권과 원고의 7억 원의 반환청구권을 상계한다는 주장을 하였습니다.
[쟁점과 증거조사]
이 사건의 쟁점은
1. 피고가 대출에 협조하기로 약정하였는지
2. 원고가 중도금 지급채무를 불이행했는지
3. 원고의 중도금 지급채무불이행으로 피고가 손해배상액 예정액을 청구할 경우 감액 여부 및 감액의 정도였습니다.
그리고 원고는 위 1. 항의 사항을 입증하기 위하여 공인중개사를 증인으로 신청하여 신문이 이루어졌으나
저희 측의 적절한 방어로 입증에 실패하게 되었습니다.
[관련 법리 및 최종 주장 입증 내용]
대법원은 判例는 “손해배상의 예정은 채무불이행의 경우에 채무자가 지급하여야 할 손해배상액을 미리 정해두는 것으로서
그 목적은 손해의 발생 사실과 손해액에 대한 입증 곤란을 배제하고 분쟁을 사전에 방지하여 법률관계를 간이하게 해결하는 것 외에
채무자에게 심리적으로 경고를 줌으로써 채무이행을 확보하려는 데에 있으므로, 채무자가 실제로 손해 발생이 없다거나
손해액이 예정액 보다 적다는 것을 입증하더라도 채무자는 그 예정액의 지급을 면하거나 감액을 청구하지 못한다"라고 판시하고 있고
(대법원 1991. 3. 27. 선고 90다 14478 판결),
민법은 손해배상액의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있으며(제398조 제2항),
‘부당히 과다한 경우라 함은 일반 사회 관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여
공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우이고, 과다한지를 판단하는 기준시점을 사실심 변론종결 시’라고 판시하고 있습니다
(대법원 2004. 12. 10. 2002다 73852판결, 1998. 12. 13. 98다 43715 판결 등).
이러한 판결을 기초로..
① 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제12조와 그 시행령 제50조도 계약보증금을 계약 금액의 10% 이상으로 정하고 있으며,
개인 간의 부동산 매매계약, 공사 도급계약 등에 있어서도 계약 금액의 10% 상당을 손해배상의 예정으로 정하는 것이 일반적인 거래 관행인 점
(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다 46906 판결),
② 몰 취되는 계약금이 그 비율이 부당하게 높게 책정된 것이 아니라 매매 대금이 65억 원으로 거액이기 때문이고
계약금의 비율은 10.7%에 불과한 점,
③ 채무불이행으로 인한 손해배상예정액을 기준으로 한 배상 위험은 원고뿐만 아니라 피고 역시도 동등하게 부담하고 있는 점,
④ 이 사건 매매계약에 있어 원고가 피고에 비하여 경제적 약자의 지위에 있었던 것이라 볼 수 없고, 서로 대등한 관계였던 점,
⑤ 피고가 이 사건 부동산을 원고에게 매도하고 그 매매 대금으로 공장을 평택으로 이전하려고 하였으므로
그 이행을 담보하기 위하여 위약금 약정을 한 점,
⑥ 원고의 채무불이행으로 피고는 실질적으로 219,330,601원에 이르는 지연손해 이외에도 평택으로 공장을 이전하지 못함으로써
재산상 손해를 입게 된 점,
⑦ 원고가 정당한 이유 없이 계약에도 없는 사항을 일방적으로 주장하며 중도금을 지급하지 아니한 점,
⑧ 피고가 충분히 중도금을 지급할 수 있는 시간과 기회를 주었음에도 원고가 의무를 이행하기 위한 노력을 하지 않은 점
등에 비추어 보면 원고가 손해배상으로 지급하여야 할 예정액은 감액되어서 아니 된다는 취지로 주장 입증을 하였습니다.
이러한 주장을 바탕으로 재판부는 계약이 해제된 것을 전제로 7억 원의 계약금 중 4억 5천만 원을 몰 취하고 2억 5천만 원만을
반환하는 화해권고 결정을 하였습니다. 약 35%를 감액한 것인데, 계약 해제 후 A 토지의 시가가 상승한 점을 고려한 결과입니다.
이상의 사건이 유사한 사례에 있어 도움이 되었으면 합니다.
갑(의뢰인, 피고)은 자기 소유의 A 토지와 B 공장을 을(매수인, 원고)에게 65억 원에 매도하였는데.
계약금 7억, 중도금 33억, 잔금 25억 원이었습니다.
그런데 원고는 계약 당일 7억 원의 계약금을 지급하였으나, 중도금 지급기일에 중도금 중 3억 원만 송금하고
나머지 30억 원은 지급하지 않았습니다.
피고가 지급 독촉을 하자 그때부터 원고는 피고가 A 공장과 B 공장을 담보로 대출을 받는데 협조하기로 했으니 담보대출을 받아
30억 원을 지급하겠다면 중도금 지급을 거절하였습니다. 이러한 상황에서 의뢰인 피고는 계약을 해제하고 싶다고 사건을 의뢰하였습니다.
[소 제기까지의 경위]
우선, 계약서를 확인하였더니 매도인인 피고가 대출에 협조한다는 특약사항은 없었습니다.
따라서 잔금 지급기일이 도래하기 전에 상당한 기간을 정하여 중도금 지급채무의 이행을 최고하고
그 기한이 돈과 하면 계약을 해제한다는 내용으로 내용증명을 발송하였습니다.
잔금 지급기일이 도래하면 피고의 소유권이전등기 의무와 원고의 중도금 지급의무 및 그 지연이자,
잔금 지급의무는 동시해 관계가 되므로 계약을 해제하고자 하는 피고로서는 이행제공을 해야 하는 번거로움이 생기기 때문입니다.
내용 증명은 원고에게 도달하였고, 잔금 지급기일이 지나자 원고는 피고를 상대로 A 토지와 B 공장의 소유권이전을 구하는 소송을 제기하였습니다.
이에 피고는 원고의 중도금 지급채무 불이행으로 계약이 해제되었고,
손해배상액의 예정에 따라 계약금 상대액인 7억 원의 청구권과 원고의 7억 원의 반환청구권을 상계한다는 주장을 하였습니다.
[쟁점과 증거조사]
이 사건의 쟁점은
1. 피고가 대출에 협조하기로 약정하였는지
2. 원고가 중도금 지급채무를 불이행했는지
3. 원고의 중도금 지급채무불이행으로 피고가 손해배상액 예정액을 청구할 경우 감액 여부 및 감액의 정도였습니다.
그리고 원고는 위 1. 항의 사항을 입증하기 위하여 공인중개사를 증인으로 신청하여 신문이 이루어졌으나
저희 측의 적절한 방어로 입증에 실패하게 되었습니다.
[관련 법리 및 최종 주장 입증 내용]
대법원은 判例는 “손해배상의 예정은 채무불이행의 경우에 채무자가 지급하여야 할 손해배상액을 미리 정해두는 것으로서
그 목적은 손해의 발생 사실과 손해액에 대한 입증 곤란을 배제하고 분쟁을 사전에 방지하여 법률관계를 간이하게 해결하는 것 외에
채무자에게 심리적으로 경고를 줌으로써 채무이행을 확보하려는 데에 있으므로, 채무자가 실제로 손해 발생이 없다거나
손해액이 예정액 보다 적다는 것을 입증하더라도 채무자는 그 예정액의 지급을 면하거나 감액을 청구하지 못한다"라고 판시하고 있고
(대법원 1991. 3. 27. 선고 90다 14478 판결),
민법은 손해배상액의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있으며(제398조 제2항),
‘부당히 과다한 경우라 함은 일반 사회 관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여
공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우이고, 과다한지를 판단하는 기준시점을 사실심 변론종결 시’라고 판시하고 있습니다
(대법원 2004. 12. 10. 2002다 73852판결, 1998. 12. 13. 98다 43715 판결 등).
이러한 판결을 기초로..
① 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제12조와 그 시행령 제50조도 계약보증금을 계약 금액의 10% 이상으로 정하고 있으며,
개인 간의 부동산 매매계약, 공사 도급계약 등에 있어서도 계약 금액의 10% 상당을 손해배상의 예정으로 정하는 것이 일반적인 거래 관행인 점
(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다 46906 판결),
② 몰 취되는 계약금이 그 비율이 부당하게 높게 책정된 것이 아니라 매매 대금이 65억 원으로 거액이기 때문이고
계약금의 비율은 10.7%에 불과한 점,
③ 채무불이행으로 인한 손해배상예정액을 기준으로 한 배상 위험은 원고뿐만 아니라 피고 역시도 동등하게 부담하고 있는 점,
④ 이 사건 매매계약에 있어 원고가 피고에 비하여 경제적 약자의 지위에 있었던 것이라 볼 수 없고, 서로 대등한 관계였던 점,
⑤ 피고가 이 사건 부동산을 원고에게 매도하고 그 매매 대금으로 공장을 평택으로 이전하려고 하였으므로
그 이행을 담보하기 위하여 위약금 약정을 한 점,
⑥ 원고의 채무불이행으로 피고는 실질적으로 219,330,601원에 이르는 지연손해 이외에도 평택으로 공장을 이전하지 못함으로써
재산상 손해를 입게 된 점,
⑦ 원고가 정당한 이유 없이 계약에도 없는 사항을 일방적으로 주장하며 중도금을 지급하지 아니한 점,
⑧ 피고가 충분히 중도금을 지급할 수 있는 시간과 기회를 주었음에도 원고가 의무를 이행하기 위한 노력을 하지 않은 점
등에 비추어 보면 원고가 손해배상으로 지급하여야 할 예정액은 감액되어서 아니 된다는 취지로 주장 입증을 하였습니다.
이러한 주장을 바탕으로 재판부는 계약이 해제된 것을 전제로 7억 원의 계약금 중 4억 5천만 원을 몰 취하고 2억 5천만 원만을
반환하는 화해권고 결정을 하였습니다. 약 35%를 감액한 것인데, 계약 해제 후 A 토지의 시가가 상승한 점을 고려한 결과입니다.
이상의 사건이 유사한 사례에 있어 도움이 되었으면 합니다.